Làm rõ hơn cơ chế kiểm soát chi phí, kiểm soát trục lợi chính sách
Chiều 28/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm của các đại biểu là cơ chế xác định giá bán và chuyển nhượng nhà ở xã hội.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn thành phố Hải Phòng) đánh giá cao việc đơn giản hóa thủ tục xác định giá nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Tuy nhiên, theo đại biểu cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm với trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả.
Đại biểu đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ. Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.
Điều 68 dự thảo Luật quy định về bán, cho thuê mua, cho thuê và chuyển nhượng nhà ở xã hội, trong đó có các điều kiện hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn nhất định (5 năm).
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng việc kiểm soát không nên chỉ dừng ở hạn chế chuyển nhượng, mà cần quản lý cả quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội.
“Đề nghị bổ sung quy định về kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu có liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng; công khai kết quả xét duyệt, bảo đảm bảo vệ dữ liệu cá nhân; kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định”, đại biểu kiến nghị.
Tán thành với quy định giá bán theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí, có lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước, tuy nhiên đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn thành phố Đồng Nai) đề nghị làm rõ hơn cơ chế kiểm soát chi phí và bảo đảm ưu đãi thực sự đến với người mua.
"Phải công khai cơ cấu giá, kiểm soát việc phân bổ chi phí giữa phần nhà ở xã hội và phần thương mại; quy định trách nhiệm hậu kiểm, thời hạn hoàn trả chênh lệch khi giá quyết toán thấp hơn giá đã thu", đại biểu nói.
Về chuyển nhượng nhà xã hội sau 5 năm chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội, đại biểu nhận định quy định này hướng tới chống đầu cơ, trục lợi, song đặt câu hỏi: bán theo giá nào, ai xác nhận người mua, ai kiểm soát giao dịch và xử lý khoản chênh lệch ra sao?
“Nếu chỉ hạn chế đối tượng mà không có cơ chế điều tiết giá, nhà ở xã hội vẫn có thể được chuyển nhượng với giá vượt khả năng chi trả của người cần nhà. Ngược lại, nếu giữ cứng giá mua ban đầu thì chưa bảo đảm lợi ích hợp lý của người đã bỏ tiền mua, trả lãi vay và sử dụng nhà nhiều năm”, đại biểu An nêu quan điểm.
Từ đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị nghiên cứu xử lý rõ ngay trong Luật theo 2 phương án: yêu cầu phải ở tối thiểu 10 năm, sau đó có toàn quyền bán, chuyển nhượng theo thị trường hoặc giữ quy định 5 năm như dự thảo Luật nhưng hình thành một sàn giao dịch nhà xã hội để các đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội được tham gia mua trên sàn này.
“Giá mua lại phải tính đến giá mua ban đầu, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp pháp; bảo đảm lợi ích chính đáng của người mua đầu tiên, đồng thời không biến ưu đãi của Nhà nước thành khoản lợi đầu cơ”, đại biểu đề xuất.
Không để người mua phải gánh chịu hậu quả vi phạm của chủ đầu tư
Dẫn thực tiễn các dự án liên quan Mường Thanh tại Hà Nội đang được báo chí phản ánh, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng đây là vấn đề rất đáng quan tâm: chủ đầu tư vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhưng người mua đã trả tiền lại phải chờ đợi kéo dài về pháp lý căn hộ, thậm chí đối diện việc di dời.
“Điều 27 đã quy định nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và bồi thường thiệt hại. Nhưng nếu dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không chấp hành,vi phạm pháp luật bị xử lý hoặc mất khả năng thanh toán thì người dân được bảo vệ bằng cơ chế nào?”, đại biểu nêu vấn đề.
Từ cơ sở trên, đại biểu đề nghị bổ sung một điều riêng về giải quyết quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất với các loại dự án nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại (đặt ngay sau Điều 127 “Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở), tập trung vào ba yêu cầu:
Phân định trách nhiệm, bảo vệ người mua không biết và không buộc phải biết về vi phạm; không mặc nhiên chuyển nghĩa vụ tài chính, chi phí khắc phục của chủ đầu tư sang cư dân. Không thể yêu cầu người dân tự kiểm tra những hồ sơ mà chỉ cơ quan quản lý mới có điều kiện tiếp cận.
Đồng thời, phân loại phương án xử lý. Theo đó, đối với công trình có thể khắc phục, được phép tồn tại thì phải có thời hạn hoàn thiện pháp lý và giải quyết giấy chứng nhận. Công trình buộc phá dỡ phải có phương án chỗ ở tạm thời, hoàn trả tiền, đổi nhà hoặc bồi thường phù hợp.Trường hợp nguy hiểm phải di dời ngay thì đồng thời bảo đảm chỗ ở và quyền lợi người dân.
Cũng theo đại biểu, nghĩa vụ bồi thường phải gắn với nguồn bảo đảm, cơ chế bảo toàn tài sản và xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán; xác định rõ cơ quan đầu mối và thời hạn giải quyết.
Đại biểu Võ Hoàng Ngân (Đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) cũng nêu thực tế, tại Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều trường hợp người dân đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, nhận bàn giao căn hộ và đã sinh sống ổn định, nhưng chưa nhận được giấy chứng nhận do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, còn thế chấp tài sản hoặc vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án và phải gánh chịu hậu quả từ những vi phạm của chủ đầu tư.
Đại biểu đề xuất bổ sung cơ chế xác định rõ trách nhiệm, thời hạn khắc phục hậu quả của chủ đầu tư và trách nhiệm phối hợp giải quyết của các cơ quan có thẩm quyền.
Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị) chỉ ra thực tế, dù Luật hiện hành đã quy định mốc 50 ngày, song tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận vẫn còn kéo dài. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2026 đặt mục tiêu tháo gỡ vướng mắc tại 60 dự án với khoảng 68.000 căn nhà, phấn đấu cấp 61.200 Giấy chứng nhận.
Trong khi đó, tại dự thảo Luật lần này đã cho thấy không còn quy định mốc này, như vậy người mua có thể chờ rất lâu mà không có căn cứ để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận.
“Tôi đề nghị ghi rõ tại điểm e khoản 2 Điều 27: chủ đầu tư nộp hồ sơ không quá 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà; nếu chậm và gây thiệt hại thì phải bồi thường theo điểm i khoản 2 Điều 27”, đại biểu kiến nghị.
Cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh đã phát biểu, giải trình nội dung được các đại biểu quan tâm liên quan giá nhà ở xã hội, Quỹ phát triển nhà ở xã hội, quản lý nhà ở chung cư…
Bộ trưởng Xây dựng khẳng định sẽ tiếp tục phối hợp cùng các cơ quan của Quốc hội để hoàn thiện dự thảo Luật, tiếp thu tối đa ý kiến của các đại biểu Quốc hội, ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước khi trình Quốc hội thông qua.
