Bất động sản bán lẻ trước cạnh tranh của thương mại điện tử

Trong vòng 5 năm tới, thương mại điện tử vẫn chưa đủ để làm giảm nguồn cầu của đối với mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam và nhu cầu đối với mặt bằng phục vụ bán lẻ vẫn rất lớn.

Theo báo cáo “Dự báo xu hướng tăng trưởng của thị trường thương mại điện tử Việt Nam giai đoạn 2025 - 2028” của YouNet ECI và YouNet Media công bố mới đây, tổng giá trị giao dịch thương mại điện tử tại Việt Nam có tiềm năng đạt mốc 49,9 tỷ USD vào năm 2028.

Thương mại điện tử đang nhanh chóng tái định hình thói quen tiêu dùng tại Việt Nam, mang lại nhiều tiện ích như mua sắm nhanh chóng, đa dạng sản phẩm và dễ dàng so sánh giá cả. Đặc biệt, các nền tảng số giúp doanh nghiệp tiếp cận khách hàng trên phạm vi rộng, không bị giới hạn bởi vị trí địa lý. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những hạn chế về trải nghiệm thực tế sản phẩm, thời gian giao hàng và các vấn đề liên quan đến chất lượng.

Trong khi đó, bán lẻ truyền thống với hệ thống cửa hàng vật lý vẫn giữ vai trò quan trọng nhờ mang đến trải nghiệm trực quan, dịch vụ tư vấn trực tiếp và tạo dựng niềm tin cho khách hàng. Do đó, các nhà bán lẻ cần thích ứng và tạo ra một xu hướng mới, kết hợp bán lẻ trực tuyến và truyền thống.

Trước tác động của thương mại điện tử tới nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cao cấp, Bộ phận cho thuê thương mại Hà Nội (Savills Việt Nam), cho rằng thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn còn quá trẻ để thương mại điện tử có thể tạo ra sức ép tới nhu cầu dành cho mặt bằng.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, hiện tại, các sàn thương mại điện tử ghi nhận doanh số tốt hơn từ các nhãn hàng Việt Nam hoặc hộ kinh doanh bán lẻ trong nước. Trong khi đó, các thương hiệu bán lẻ nước ngoài khi gia nhập thị trường cần ưu tiên mở rộng mặt bằng tại Việt Nam, xây dựng hệ thống cửa hàng flagship để nâng cao mức độ nhận diện trước khi đẩy mạnh doanh số trên sàn thương mại điện tử.

Do vậy, việc các hãng, đặc biệt là các nhãn hàng nước ngoài, từ bỏ mặt bằng để tập trung hoàn toàn vào thương mại điện tử vẫn chưa xảy ra. Do đó, trong vòng 5 năm tới, thương mại điện tử vẫn chưa đủ để làm giảm nguồn cầu của đối với mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam và nhu cầu đối với mặt bằng phục vụ bán lẻ vẫn rất lớn. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận thực tế rằng nguồn cung mặt bằng bán lẻ, đặc biệt các trung tâm thương mại chất lượng tại Việt Nam còn hạn chế, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về công năng của mặt bằng từ các thương hiệu.

So với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore hay Malaysia, mặt bằng bán lẻ của Việt Nam còn khiêm tốn về quy mô, chất lượng và trải nghiệm. Trong 5 năm qua, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chỉ tăng trung bình 3% mỗi năm tại thị trường Hà Nội. Thị trường vẫn đang thiên về bên cho thuê nhiều hơn, bởi nguồn cung trung tâm thương mại chất lượng và được xây dựng bài bản không nhiều. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại tăng trưởng chậm hơn nhu cầu thuê đến từ thương hiệu quốc tế.

Nhưng chuyên gia này dự báo, nguồn cung của thị trường khả quan từ nay đến năm 2027 khi một loạt các dự án mới, có chất lượng quốc tế được giới thiệu tới thị trường. Tại Hà Nội đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến sẽ mở rộng với 140.700 m2 nguồn cung bán lẻ mới từ bốn trung tâm mua sắm và 3 khối đế bán lẻ.

Trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100 m2 diện tích sàn cho thuê đến từ bảy dự án. Các dự án trọng điểm bao gồm Ha Noi Centre tại 175 Nguyễn Thái Học và Starlake B1CC1 & B1CC2. Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh, 12 dự án tương lai dự kiến gia nhập thị trường với tổng 165.429 m2, tăng 3% mỗi năm từ 2025 đến 2027.

Theo ghi nhận của Avison Young Việt Nam, các tập đoàn bán lẻ nước ngoài lớn như Aeon Mall, Central Retail và Lotte cũng đang gia tăng đầu tư và mở rộng mạnh mẽ tại thị trường Việt Nam, coi đây là một vị trí chiến lược quan trọng trong khu vực Đông Nam Á. Điển hình như đối với Aeon Mall, Việt Nam đang là một trong những thị trường nước ngoài quan trọng hàng đầu khi góp gần 40% vào lợi nhuận từ các thị trường nước ngoài.

Việt Nam sẽ là một trong những thị trường bán lẻ hấp dẫn tại khu vực Đông Nam Á, khi sở hữu các yếu tố nền tảng về dân số trẻ và sự gia tăng tầng lớp trung lưu. Việc này đòi hỏi thị trường tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng, mở rộng nguồn cung mặt bằng chất lượng cao và nâng cao trải nghiệm mua sắm để các thương hiệu có thể tận dụng tối đa việc đa dạng hóa kênh mua sắm trực tuyến và thực tế. Chỉ khi đó mới có thể thu hút thêm nhà đầu tư và nhãn hàng quốc tế, cạnh tranh với các quốc gia lân cận và nắm bắt được cơ hội trước sự thay đổi nhanh chóng của thói quen tiêu dùng cũng như xu hướng bán lẻ mới, đặc biệt là thương mại điện tử.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng việc kết hợp hai giữa bán lẻ trực tuyến và cửa hàng truyền thống sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi thế của cả hai, vừa tận dụng được công nghệ số để mở rộng quy mô, vừa đảm bảo trải nghiệm toàn diện cho người tiêu dùng. Các thương hiệu lớn đang đầu tư mạnh vào mô hình tích hợp này nhằm mang đến sự tiện lợi cho khách hàng mà vẫn duy trì giá trị của không gian bán lẻ vật lý.

Việt Nam có văn hóa bán lẻ truyền thống đặc trưng; trong đó các cửa hàng tạp hóa hay không gian bán lẻ đóng vai trò quan trọng trong đời sống hàng ngày của người dân. Không gian bán lẻ không chỉ là nơi giao dịch hàng hóa mà còn là điểm kết nối và xây dựng cộng đồng. Do đó, các cửa hàng bán lẻ vẫn sẽ giữ vị trí nhất định trong thị trường.

Khảo sát thị trường mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam cho thấy các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ vẫn giữ vững công suất thuê và có tiềm năng phát triển theo hướng mới, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hiện đại. Các thị trường bán lẻ trọng yếu là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận hoạt động cực; trong đó công suất mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội được duy trì ổn định ở mức 85% và tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức cao với tỷ lệ 93,5%.

Theo các chuyên gia của Avison Young Việt Nam, hiện chính sách pháp lý trở nên rõ ràng và minh bạch hơn khi 3 bộ luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thị trường bất động sản bán lẻ cũng đang dần phục hồi và phát triển mạnh mẽ. Sự minh bạch và ổn định trong chính sách pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư vào lĩnh vực bán lẻ, đặc biệt là trong việc triển khai dự án trung tâm thương mại, cửa hàng flagship và không gian bán lẻ mới.

Cùng đó, các dự án hạ tầng được đẩy mạnh, như các tuyến đường giao thông, công trình công cộng và khu đô thị mới đã góp phần mở rộng mạng lưới trung tâm thương mại, làm tăng khả năng tiếp cận khách hàng và tạo ra cơ hội mới cho việc phát triển mô hình bán lẻ đặc sắc. Hưởng lợi từ đây, các nhà phát triển bất động sản đang dần chuyển hướng sang khu vực ngoại thành và khu đô thị mới, nơi có thể triển khai những dự án quy mô lớn một cách dễ dàng hơn./.