Tinh thần xuyên suốt là phải tạo được hệ thống chính sách, pháp luật mang tính ổn định, lâu dài vì sự phát triển bền vững của đất nước và lợi ích của Nhân dân.
Hai luật nêu trên vừa có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024, nhưng đã đặt ra yêu cầu sửa đổi nhằm cụ thể hóa các quan điểm mới, định hướng lớn trong Nghị quyết số 21-NQ/TW (ngày 28/7/2026) của Hội nghị Trung ương 3, khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp làm thay đổi phân loại đô thị cùng với yêu cầu phát triển một số đặc thù trong lĩnh vực nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu người dân cũng đòi hỏi phải điều chỉnh khung khổ pháp luật để điều tiết, xử lý.
Tái thiết cuộc sống người dân sau thu hồi đất
Đối với pháp luật về đất đai thì nội dung quan trọng là việc phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), định hướng quy hoạch sử dụng đất được đơn giản hóa rất nhiều để tránh phát sinh vướng mắc; các vấn đề về kế hoạch sử dụng đất, đối tượng có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất được quy định rất chặt chẽ, khắc phục tình trạng lạm dụng quy hoạch, lợi ích nhóm. Việc phân loại đất có thay đổi đáng kể, không quy định quá chi tiết mà đi vào thành ba nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất dự trữ phát triển. Việc đổi mới này không chỉ phục vụ mục đích quy hoạch mà còn tăng hiệu quả quản trị về đất đai.
Tại nghị trường Quốc hội tuần qua, xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất tiếp tục là vấn đề thời sự. Các đại biểu ghi nhận phản ánh của cử tri tại một số địa bàn về giá đất để tính bồi thường còn thấp so với thực tế thị trường, việc áp dụng bảng giá đất mới vừa qua đã làm tăng nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp hoặc gây khó khăn cho đấu giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Dự thảo đề xuất chuyển đổi căn bản, thống nhất áp dụng một phương pháp xác định giá đất dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, được hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành. Ban soạn thảo cho rằng, phương pháp này giúp đơn giản hóa, minh bạch phương thức xác định giá đất của dự án, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tính toán, triển khai đầu tư với thời gian được rút ngắn.
Các đại biểu cơ bản đồng tình với định hướng nêu trên, nhấn mạnh nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch dựa trên dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống” được nêu là rất quan trọng. Tuy nhiên, vấn đề cũng được đặt ra là việc thống nhất phương pháp có đồng nghĩa với giải quyết triệt để bất cập trong định giá đất? Bởi vấn đề cốt lõi là dữ liệu đầu vào có phản ánh đúng thực tế thị trường hay không, trách nhiệm của cơ quan xác định giá được quy định thế nào và người dân có cơ chế gì để giám sát, kiến nghị khi mức bồi thường chưa thỏa đáng.
Phân tích giá đất trong mối quan hệ với chi phí đầu tư dự án, giá nhà ở trên thị trường, cho rằng đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật định giá mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở và hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai; nhiều đại biểu băn khoăn về hướng xử lý cân bằng lợi ích: Nếu giá đất được xác định cao, địa phương có thể tăng thu trong thời gian nhất định, nhưng sẽ gây hệ lụy lớn về phát triển kinh tế-xã hội, nhất là chi phí đầu vào của dự án tăng đẩy giá nhà và bất động sản lên cao hơn; các nhóm người lao động thu nhập thấp, công chức, viên chức, công nhân, sinh viên… sẽ chịu tác động trước tiên. Ngược lại, nếu định giá đất thấp hơn thực tế, quyền lợi của người có đất bị thu hồi sẽ được bảo đảm như thế nào?
Phát biểu tại phiên thảo luận, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết: Quan điểm rất mới được quán triệt rõ tại Nghị quyết số 21-NQ/TW (ngày 28/7/2026) của Hội nghị Trung ương 3, khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; đó là chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo người đứng đầu Chính phủ, người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với mục đích thu hồi, đất khác, nhà ở hoặc bồi thường bằng tiền; được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị, được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi… Khu tái định cư được bố trí mức diện tích phù hợp mức bồi thường và khả năng chi trả, bảo đảm đầy đủ hạ tầng an sinh xã hội. Ngoài chuyện bố trí chỗ ở, nhà ở, còn tính đến nhu cầu cuộc sống, duy trì sinh kế, tiếp cận việc làm, hạ tầng thiết chế văn hóa, trường học, y tế, giao thông thuận lợi… để tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Nhà nước điều tiết giá đất, giá nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê
Hiện nay, chính sách, cơ cấu nhà ở còn nặng về sở hữu, các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ để có chính sách ưu tiên, hỗ trợ trúng và đúng, nhất là đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Nhu cầu nhà ở thực của người dân rất lớn nhưng nguồn cung phù hợp khả năng chi trả chưa nhiều.
Thực tiễn này, theo đại biểu Quốc hội, đặt ra yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy chủ yếu hướng tới sở hữu nhà ở sang xác định rõ Nhà nước điều tiết giá đất và giá nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; có trách nhiệm bố trí chỗ ở cho người dân theo quy định của Hiến pháp.
Phát triển nhà ở cho thuê tuy là chính sách mới, nhưng phải được xem như trụ cột chiến lược bảo đảm an sinh xã hội, hạn chế đầu cơ, tích trữ bất động sản. Pháp luật hiện hành đã đề cập đến loại hình này, nhưng các ưu đãi dành cho chủ đầu tư chưa chuyển hóa thành lợi ích thực tế của người thuê nhà, chưa hoàn thiện cơ chế giúp người dân được thuê nhà lâu dài, ổn định với giá thuê phù hợp.
Đối với nhà ở xã hội, việc triển khai vẫn gặp không ít khó khăn. Năm 2026, chỉ tiêu giao cho các địa phương là 97.000 căn, nhưng chín tháng qua mới thực hiện được khoảng 47.000 căn, tương đương 48% kế hoạch. Nhiều dự án đang đình trệ, thủ tục xét duyệt mua nhà, chứng minh thu nhập… còn phức tạp, kéo dài; giá nhà ở xã hội là vấn đề đáng quan tâm vì vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động.
Việc sửa đổi luật phải nhận diện được tồn tại nằm ở khâu nào để chủ động tháo gỡ: Do vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, sự chồng chéo trong các quy định về xây dựng, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính hay do năng lực triển khai? Nếu không làm rõ, thời gian tới, các chỉ tiêu sẽ khó có thể chuyển hóa hết thành cơ hội tiếp cận nhà ở trên thực tế cho người dân.
Theo các đại biểu, Quốc hội vừa qua đã ban hành nghị quyết về các cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở xã hội. Đây chính là thời điểm thích hợp nhất để luật hóa và ổn định chính sách, bảo đảm nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ sinh thái an sinh phục vụ đúng đối tượng; khắc phục tình trạng trục lợi, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời và làm sai lệch mục tiêu tốt đẹp đề ra…
Qua công tác lấy ý kiến về các dự án luật, cơ quan soạn thảo ghi nhận khoảng 885.000 lượt góp ý và ý kiến phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam. Cử tri và Nhân dân đồng tình với chủ trương tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về bất động sản, đất đai, nhà ở, tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho phát triển; mong muốn các quy định mới khi được Quốc hội thông qua bảo đảm đồng bộ, thống nhất, dễ thực hiện, bảo vệ quyền lợi của người dân.
